Andere onderwerpen

Ondernemingsplan

Een van de belangrijkste en moeilijkste taken die een huurdersorganisatie kan hebben is advies uitbrengen over het ondernemingsplan van haar woningcorporatie dat veelal regelmatig wordt vernieuwd. Een ondernemingsplan kan enorme implicaties hebben voor huurders en de grootste veranderingen zijn soms maar in een enkele vage zin geformuleerd. Het vraagt dan ook veel kennis en ervaring van een bestuur om hier op een correcte manier mee om te gaan. Het huurdersoverleg roept haar leden dan ook op om zodra bekend wordt wanneer het volgende ondernemingsplan eraan komt dit te melden. Zodoende kan op tijd een plan van aanpak worden opgesteld en informatie en kennis worden uitgewisseld en de lidorganisatie worden ondersteund bij het proces. Indien mogelijk is het raadzaam te overwegen een adviseur in te huren ter ondersteuning.

Een lid in de Raad van Commissarissen op voordracht

Veel koepels mogen een of meerdere leden voordracht voor benoeming in de Raad van Commissarissen (afgekort RvC) van hun woningcorporatie voordragen. Koepels hanteren hierbij verschillend beleid over wat de eisen aan die persoon moeten zijn en ook woningcorporaties hebben hier verschillende ideeën over. Het huurdersoverleg ondersteunt koepels met raad en daad over hoe een sollicitatieprocedure voor de RvC aangepakt zou kunnen worden.

Jaarverslaglegging

Sociaal jaarverslag

Een koepel en haar leden (de bewonerscommissies) moeten afhankelijk van de statuten elk jaar of elke bestuursperiode een sociaal jaarverslag opstellen. Hierin staat beschreven wat een bestuur het afgelopen jaar heeft bereikt.

Financieel jaarverslag en kascontrolecommissie

Ook de verantwoording van de financiën is een vast onderdeel voor huurdersorganisaties naar hun leden. Dit is iets wat via de accountant kan worden geregeld, maar ook kan er intern een kascontrolecommissie worden benoemd door ALV welke de controle van de werkzaamheden van de penningmeester en de eventuele ondersteuning op zich gaat nemen. Wellicht is er niet voldoende financiële expertise binnen de huurdersorganisatie aanwezig en kan de interstedelijke organisatie een goede oplossing proberen te vinden.

Beleidsplan

Een bestuur kan ervoor kiezen een beleidsplan voor een of meerdere jaren op te stellen. Dit kan een zeer uitgebreid document zijn voor de middellange termijn of slechts voor één bestuursperiode. Geen van beiden is fout en de keuze is dan ook geheel afhankelijk van een koepel en haar leden. Indien wordt gekozen voor een beleidsplan voor de middellange termijn is het natuurlijk van belang regelmatig te inventariseren of gestelde doelen nog up-to-date zijn. Op de website zullen verschillende recente en oude beleidsplannen van koepels ohnline komen.

Vereniging of stichting?

Niet alle koepels zijn verenigingen, sommigen zijn stichtingen met meestal veel verenigingselementen in hun statuten en/of het huishoudelijk regelement. Indien bewoners een bewonerscommissie willen oprichten staan zij ook voor de keus of zij een vereniging of stichting worden. Aan beide zitten voor- en nadelen en het is dan ook belangrijk je als bestuur hier goed over te laten informeren alvorens een keuze te maken.

Bewonersvertegenwoordiging buitenlandse studenten

In Nederland studeren veel buitenlandse studenten aan universiteiten (en hogescholen), meestal als uitwisselingsstudent of voor een master. Over het algemeen betreft dit een tijdelijk verblijf voor de duur van een half jaar tot een jaar (summerschool alleen twee maanden in de zomer). Onder de studenten die huren bij woningcorporaties is dit een aparte groep. Deze groep moet vanuit het buitenland een (tijdelijke) kamer zien te regelen in Nederland. Via de universiteit of hogeschool worden zij meestal doorverwezen naar de studentenwoningcorporatie die zogenaamde ‘short-stay’ kamers aanbiedt voor internationals. Een international kan op twee manieren een kamer regelen op die manier: via direct offer (direct aanbod, zelf te regelen) of kamers die al door de universiteit (of hogeschool) zijn gereserveerd voor internationale studenten. Deze kamers zijn meestal gemeubileerd en het serviceniveau is anders dan dat van vergelijkbare kamers voor Nederlandse studenten. Omdat internationals meestal maar voor een korte periode in Nederland zijn en dan vooral bezig zijn met studeren/Nederland leren kennen is de bewonersvertegenwoordiging voor hen slecht geregeld. De woningcorporaties proberen dit op te lossen door verschillende organisaties samen deze groep te laten vertegenwoordigen. In Utrecht zijn ESN (European Student Network), VIDIUS (lokale studentenvakbond) en BoKS (koepel huurders SSH) verenigd in ISHA Utrecht (International Student Housing Assistance). Veelvoorkomend discussiepunt bij short stay is de hoge huurprijs (die vaak niet wordt gespecificeerd). Mensen die zelf in het buitenland hebben gestudeerd zullen dit ook herkennen. Zo ook in Nederland zijn gevallen bekend waar een internationale student bijna de dubbele huurprijs betaald voor een vergelijkbare kamer dan een Nederlandse student. Juist doordat de huurprijs vaak niet wordt gespecificeerd voelen buitenlandse studenten zich onrechtvaardig behandeld als zij hierachter komen.

Dossier campuscontracten

In verschillende studentensteden hebben woningcorporaties het campuscontract ingevoerd. Soms ook met terugwerkende kracht. Een campuscontract houdt in dat als iemand niet meer studeert binnen een bepaalde termijn (meestal een jaar) zijn kamer moet verlaten. Het is dus geen huurcontract voor onbepaalde tijd maar gekoppeld aan de termijn dat je studeert (plus een jaar). Hoewel huurbescherming in Nederland erg goed is geregeld voor de huurder, is de wet door het rijk aangepast om dit mogelijk te maken. Wel lopen er in verschillende steden rechtszaken tussen huurders en hun verhuurder.

Gevolgen verhuurdersheffing

Het rijk moet bezuinigen en heeft ook de woningcorporaties als melkkoe gevonden. Woningcorporaties moeten nu een verhuurdersheffing gaan betalen aan het rijk terwijl zij het door de economische crisis en wanbeleid al niet makkelijk hebben. Door de economische crisis is het veel moeilijker te lenen en te bouwen en wanbeleid van een enkele woningcorporatie (zoals Vestia) heeft gevolgen voor alle andere woningcorporaties omdat zij voor elkaar garant staan. De verhuurdersheffing die hier bovenop komt zorgt ervoor dat woningcorporaties nog minder geld overhouden voor investeringen, onderhoud, etc. De gevolgen voor de meeste studentenwoningcorporaties vallen echter mee. Dat komt omdat kamers uitgesloten zijn van de verhuurdersheffing. Hierover hoeft dus niets betaald te worden. Voor een studentenwoningcorporatie met ook veel zelfstandige eenheden/woningen in het aanbod zal wel zwaar getroffen worden door de heffing. De gevolgen voor de huurders zijn nog onduidelijk, maar het geld om de verhuurdersheffing te betalen moet ergens vandaan komen, linksom of rechtsom… Het is dan ook van belang erop te letten hoe jouw woningcorporatie deze tegenvaller probeert op te lossen.

Dossier startersproblematiek

Gelukkig is er eindelijk steeds meer aandacht voor de al jaren bestaande (en toenemende) startersproblematiek. Dit is het probleem dat starters in steden na hun afstuderen moeilijk uit hun studentenkamer naar een huur- of koopwoning kunnen. De inschrijftijd bij woningnet (of vergelijkbare instantie) na afstuderen is meestal niet eens genoeg voor een ‘minder gewilde woning’, huren op de particuliere markt is onbetaalbaar voor een eenpersoonshuishouden met een startersalaris en kopen onmogelijk door een te laag inkomen, geen vast contract en strengere voorwaarden voor een hypotheek. Het probleem met inschrijftijden bij woningnet zal ook nog eens toenemen door overheidsmaatregelen waarbij sneller afstuderen gestimuleerd wordt. Voorbeeld: een student die nominaal afstudeerd is na vier jaar klaar. De minimale inschrijftijd voor een ‘minder gewilde woning’ in Utrecht is minstens zeven jaar. Hier is dus een ‘gat’ van zeker drie jaar in inschrijftijd.

Overname van panden door andere corporaties & transformeren gewone studentenkamers naar short stay

Sommige woningcorporaties verkopen een deel van hun bezit vanwege financiële problemen (bijvoorbeeld Vestia) of om zich meer op haar kerntaken te richten en bezit wat door een andere corporatie beter beheerd kan worden af te stoten. Zo kan het zijn dat een bewonersvereniging of koepel ineens met een andere woningcorporatie te maken krijgt die er een andere manier van werken op nahoudt. Ook haar houding tegenover huurders/bewonersvereniging kan anders zijn dan voorheen gewend was. Het landelijk huurdersoverleg kan een koepel bijstaan in deze overgangssituatie.